Rady, tipy a nápady

Vše co potřebujete vědět o koupi nemovitosti

Zdá se vám, že nastal čas zajistit si vlastní bydlení a zvažujete koupi nemovitosti? Jelikož nejde o levnou záležitost, ale investici na dlouhé období, možná i celý život, je třeba dostatečně se v tomto tématu zorientovat.

Koupě bytu nebo pronájem?

Jedno z dilemat, které se s bydlením spojují, je otázka, zda je vhodnější koupit nemovitost nebo si byt pronajmout.

Kdy je vhodný pronájem bytu a jaké nabízí výhody?

Pronájem je vhodný zejména tehdy, pokud se chcete stěhovat co nejdříve, plánujete hodně cestovat nebo se vám ještě nechce zavázat se na několik let. Nájemní smlouvy se uzavírají na stejné období, většinou je to rok s možností prodloužení při oboustranné spokojenosti.

S čím je třeba hned na úvod počítat, je složení vratné kauce, ze které se hradí případné poškození vybavení. A v případě, že uděláte v bytě nějaké stavební úpravy, je dost možné, že je před vystěhováním budete muset dát do původního stavu.

Výhody a nevýhody pronájmu

K výhodám pronájmu patří relativní volnost. S nejčastěji dvouměsíční výpovědní lhůtou si můžete bydlení kdykoliv rozmyslet a přestěhovat se i na opačnou stranu světa. Investice na začátku je v porovnání s hypotékou výrazně nižší.

Proti pronájmu bytu zase hraje to, že majitel vám nemusí smlouvu prodloužit, ať jste si místo jakkoliv oblíbili. Výše nájmu se často pohybuje ve stejném rozpětí jako splátka hypotéky, takže zatímco v nájemném bytě platíte majiteli, u vlastního byste již měli část hypotéky splacenou.

Kdy přemýšlet nad koupí nemovitosti?

Pokud jste přesvědčeni, že chcete na daném místě zůstat a máte potřebné finance, je koupě nemovitosti skvělým řešením. Nezapomínejte však, že jde o opravdu velký závazek, proto jej důkladně zvažte.

Výhodou je, že po splacení hypotéky je nemovitost jen vaše a nemusíte se starat o placení nájmu. Na jakoukoliv úpravu vlastního bydlení potřebujete jen svůj souhlas, nikoho jiného. Stejně tak jste však zodpovědný i za náklady na údržbu a opravy.

Tip: Odborníci radí, na co si dát pozor při koupi nemovitosti jako formu investice do budoucna

Koupě bytu jako investice

V poslední době se kvůli zvyšujícím se cenám nemovitostí zvyšuje zájem o nájemní bydlení. Proto se na koupi bytu můžete dívat i jako na investici . Lidé kupují byty jako svůj vlastní typ podnikání, kdy nemovitost dále pronajímají. Zabezpečení si takového investičního bytu má výhodu v podobě pravidelných splátek. Je však důležité vybrat si byt, o který bude i v budoucnu zájem, tedy ve výhodné lokalitě.

Kdy nekupovat nemovitost?

Nikdy není situace tak zoufalá, abyste si museli koupit byt, který je například ve špatném stavebně technickém stavu, pokud mu neodpovídá prodejní cena. Dopředu si přepočítejte náklady, které byste museli investovat předtím, než byste tam vůbec začali bydlet.

Také nekupujte nemovitost tehdy, pokud vám před podpisem i jen rezervační smlouvy a složení zálohy odmítne majitel doložit některý z důležitých dokumentů a návrh kupní smlouvy. A stejně tak, když odhalíte nějaké právní závady, které se vám prodávající snažil zatajit.

Původní stav nebo byt po rekonstrukci?

Při výběru bydlení můžete narazit na dvě možnosti – buď investujete už do předělaného bytu, nebo si vyberete ten v původním stavu a o rekonstrukci se postaráte sami. Určit, která možnost je pro vás ta pravá, nelze zcela jednoznačně.

Byt v původním stavu

Byt v původním stavu získáte pochopitelně za nižší cenu. Následně si můžete vše předělat podle svých představ, nebo si upravit původní stav nějakými dekoracemi a jiným nábytkem. S největší pravděpodobností však bude nutné předělat alespoň koupelnu a kuchyň. Navíc u starých bytů je třeba počítat s novými elektrickými rozvody či výměnou transformátorů. Výhodou je i to, že si můžete vybrat použité materiály i pracovníky, kteří se na vašem novém bydlení budou podílet.

Pokud však plánujete zásadní rekonstrukci, musíte počítat s tím, že se jistý čas do bytu nenastěhujete. Zároveň vás předělávání bude stát dost hodně času a také starostí. Přitom je důležité dbát i na dodržení plánovaného rozpočtu, proto je třeba počítat také s kompletním zařízením bytu.

Byt po rekonstrukci

Pokud si vyberete byt už po dokončené rekonstrukci, nic zásadního by vám nemělo zamávat s rozpočtem a hned, jak vyřídíte formality, se můžete nastěhovat. Jelikož se stěhujete do hotového, nemusíte se několik měsíců trápit komunikací se stavaři či dodavateli materiálu a nábytku. Na druhou stranu bude byt ve stylu předchozího majitele. S předělaným bytem se také pojí i vyšší prodejní cena. Ne vždy je však vyšší než nákupní cena původního bytu ve spojení s rekonstrukcí. Proto je potřeba toto rozhodnutí vždy důsledně zvážit.

3 kritéria při výběru bytu

Přestože je důležité dát i na subjektivní pocity, koupit první byt, který vám padne do oka, nemusí být úplně výhra. Lákavá cena či dobře nafocené snímky bytu by neměly být rozhodující. Pozorný kupec by měl sledovat i další faktory, které mohou mít vliv nejen na komfortní bydlení, ale i jeho případný budoucí prodej.

Lokalita a infrastruktura

V první řadě je důležitá lokalita, ve které se nemovitost nachází. Všímejte si dopravní dostupnosti a infrastruktury, ale i vzdálenosti do práce či školy. Zjistěte si i možnosti parkování či zastávky hromadné dopravy. Ještě před samotným výběrem se rozhodněte, zda chcete bydlet na okraji města v novostavbě nebo toužíte po bydlení na sídlišti blízko centra.

Velikost a dispozice bytu

Zajímejte se o počet místností a množství úložného prostoru. Má byt balkon, sklep či komoru? Zvolená velikost bytu i jeho dispozice totiž ovlivní i náklady na bydlení, stejně jako samotné pohodlí.

Orientace bytu a jeho poloha

Podstatná je i orientace bytu. Dáváte přednost sluncem vyhřátému bydlení nebo byste byli raději, kdyby vám dovnitř nevešel ani jeden přímý sluneční paprsek? Ačkoliv se to na začátku nemusí zdát až tak důležité, určitě zvažte i patro, na kterém budete bydlet, počet bytů v obytném domě i přítomnost výtahu. Je možnost uskladnit kolo nebo kočárek ve společných prostorách? Jak funguje bytové společenství? Uvidíte, že se vám pak bude jednodušeji bydlet po zodpovězení těchto otázek.

Na co si dát při koupi nemovitosti pozor?

Oslovil vás nějaký byt natolik, že si jej chcete koupit? Před podpisem smlouvy si ověřte ještě několik záležitostí. Předem si připravte otázky, které chcete prodejci položit, zjistěte si důvody prodeje a také to, jaké náklady se spojují s provozem bytu. Ověřte si, co všechno získáte koupí bytu zejména tehdy, pokud se prodává částečně zařízený.

Věnujte dostatečnou pozornost stavu interiéru - podlahám, stěnám, oknům i rozvodům. Prohlédněte si kuchyňskou linku a vyzkoušejte funkčnost vodovodních kohoutků i spotřebičů, které se prodávají spolu s bytem. Zde vám velmi pomůže, pokud si na prohlídku bytu s sebou vezmete i stavebního odborníka.

Ověřte si právní stav nemovitosti. Ještě před prohlídkou si udělejte alespoň základní, ale důležitý průzkum. Hlavní právní problémy byste měli odhalit již v katastru v listu vlastnictví, do kterého se zaznamenávají formální údaje o nemovitosti. List vlastnictví je volně dostupná listina, díky které zjistíte i to, zda na bytě neleží zástavní právo, exekuce nebo věcné břemeno. Kromě toho si prohlédněte i příslušnou stavební dokumentaci a kolaudační rozhodnutí.

Jak postupovat při koupi bytu?

Pokud jste si důsledně naplánovali, co od nemovitosti chcete, kolik by měla stát, jakým způsobem ji budete financovat, oslovili jste spolehlivou realitní kancelář a případně jste už i objevili svůj budoucí byt a  absolvovali jste prohlídku, tak vás čeká ještě následující postup.

Rezervační smlouva

Ještě před samotnou smlouvou o koupi nemovitosti přichází na scénu tzv. rezervační strana nebo smlouva o budoucí kupní smlouvě, která zahrnuje nejčastěji tři strany – prodejce, kupujícího i realitního makléře, který vše vyřizuje. Úkolem takové smlouvy je zajistit, že ve stanovené lhůtě je nemovitost rezervována za dohodnutou cenu vybranému kupujícímu. Ten tak získá jistotu, že zatímco vyřídí papírování, tak mu byt nikdo nemůže vyfouknout.

Smlouva o koupi nemovitosti

Hlavní dokumentem při prodeji nemovitosti je pochopitelně kupní smlouva, která určuje podmínky prodeje, na kterých se strany dohodly. Jak má kupní smlouva vypadat stanoví ustanovení § 2079 a násl., zákon č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále OZ). Dále ale také musí splňovat nezbytná specifika koupě nemovité věci dle ustanovení § 2128 a násl. OZ. Kupní smlouva musí podle zákoníku obsahovat tyto náležitosti:

  • být písemná,
  • obsahovat přesné označení smluvních stran,
  • přesně specifikovat předmět koupě (číslo popisné, číslo LV a parcelu, na níž je budova postavena),
  • zde být uvedena kupní cena,
  • závazek prodávajícího, že kupujícímu předá předmět koupě, tedy nemovitost,
  • závazek kupujícího převzít nemovitost a zaplatit za to dohodnutou sumu.

Jestliže v kupní smlouvě chybí některá ze zmíněných částí, tak je smlouva neplatná. Kromě toho bývá součástí kupní smlouvy lhůta a způsob zaplacení kupní ceny a také lhůta pro předání nemovitosti. Doporučuje se také uvést stav měřičů energií, čímž se vyhnete budoucím problémům s neuhrazenými fakturami za dodané energie.

Sice ne povinnou, ale důležitou součástí, je prohlášení prodávajícího o tom, že nemovitost není zatížena právem jiné osoby a že s ní může disponovat.

Koupě nemovitosti na hypotéku

Nejčastěji využívanou možností při pořizování bydlení je koupě nemovitosti na hypotéku. Ještě předtím, než začnete s koupí, navštivte banku a zjistěte, jaké máte možnosti pro získání hypotečního úvěru. Vyhnete se tak tomu, že byste po složení rezervační zálohy zjistili, že od banky nezískáte dostatek financí.

Až následně řešte odhad nemovitosti a její rezervaci. Do banky pak podejte všechny potřebné doklady ke schválení. Když vám banka schválí hypoteční úvěr a připravíte případnou hotovost na dofinancování, můžete podepsat s prodávajícím kupní a záložní smlouvy.

Dalším úkolem kupujícího je odnést nejprve záložní smlouvy a pak kupní smlouvy na správu katastru.

Daň z nemovitosti

Při koupi nemovitosti nesmíte zapomenout kromě výše zmíněných povinností i na daňové povinnosti. Týká se to jakékoliv nemovitosti – bytů, nebytových prostor v bytovém domě, stavby i pozemků.

Daň z nemovitosti začínáte platit ve zdaňovacím období, které následuje po zdaňovacím období, kdy jste jej nabyli. Zjednodušeně: pokud jste si byt koupili v roce 2020, daňová povinnost vám vzniká 1. ledna 2021.

Pozor! Nepleťte si daň z nemovitosti a daň z nabytí nemovitosti. Daň z nabytí je již zrušena a v roce 2021 tedy není nutné podávat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí.

Koupě nemovitosti a daňové přiznání

Na to, abyste mohli daň zaplatit, musíte v roce 2021 podat daňové přiznání mimořádně až do 1. dubna. V běžné nepandemické době je tato povinnost do 1. února. Po předání vám město pošle rozhodnutí s výškou daně a termínu její splatnosti.

V dalších zdaňovacích obdobích již daňové přiznání nepodáváte, jen vám město nebo obec pošle předpis a na základě toho daň pak zaplatíte.

Daňové přiznání musí podat každý vlastník nemovitosti, ale existují i ​​speciální případy. Například při podílovém spoluvlastnictví mohou vlastníci podat přiznání každý zvlášť s uvedením svého podílu nebo si určí jednoho zástupce, který podá daňové přiznání za všechny. V případě manželů ve společném vlastnictví podává daňové přiznání vždy jen jeden z manželů.